Заметки профессионала для собственников

Анализ рынка и принятие решения

Что стоит учитывать при покупке коммерческой недвижимости в собственность?

Я расскажу, как мы обычно оцениваем объекты на покупку. Есть физические характеристики и есть финансовые параметры.

Физические характеристики:



  • площадь
  • высота потолка
  • выделенная мощность
  • геометрия помещения
  • месторасположение и инфраструктура
  • история помещения
  • текущий ремонт

Финансовые параметры:

  • фактические коммунальные расходы
  • коммунальные расходы нон-стоп (жэк, уборка территории, вывоз мусора, одн)
  • стоимость кв.м.
  • предполагаемая ставка на кв.м.
  • планируемая система налогообложения
  • ставка по налогу на имущество
  • затраты на ремонт

Теперь мы рассмотрим каждый пункт в отдельности.

Физические характеристики

Площадь помещения

Самые ходовые коммерческие площади — 50-100 кв.м. С этими размерами у вас вряд ли возникнут серьезные проблемы с поиском арендаторов. Так же стоит учитывать, что большие площади редко занимает один арендатор. Хотя в этом тоже есть свой плюс, когда у вас два-десять арендаторов на одном помещении (скорее всего это будет уже здание), то съезд одного не обнулит вам доход.

Если стоит выбор между 90 кв.м. и 300 кв.м. при прочих равных условиях, я бы выбрала 90 кв.м. И продолжила бы поиск еще одного помещения. Почему такой выбор, вы поймете, прочитав все пункты и увидев арифметику прибыльности вложений.

Высота потолка

Тут все просто, чем выше потолок, тем лучше выглядит помещение. 2,4 м в потолке — это уже скорее подвальное или цокольное помещение. Ставка за метр будет меньше.

Выделенная мощность

Это очень важный вопрос. Просите документы — акт разграничения балансовой принадлежности. Если у вас магазин 100 кв.м., а мощность всего 5 кВт, вам придется докупать мощность иначе вы не посадите крупного арендатора с хорошей арендной ставкой. Ну и, надо узнать, а есть ли мощностьв округе.

Геометрия помещения

Когда 70 кв.м. магазин и в нем, при этом, 4 колонны и туалет с подсобкой — значит работающей площади метров 30. Ищите помещение максимально приближенное к чистому прямоугольнику. Ведь каждый метр должен быть рабочим.

Месторасположение и ифраструктура

Либо помещение находится в спальном районе и рассчитано на микро-трафик, либо это помещение находится на траффике, проезжих частях с хорошей парковкой (хотя бы поблизости). Итак, вторые, третьи линии не самое лучшее вложение. Первые линии с парковкой за километр, так же могут оказаться абсолютно не рабочими. Но этот вопрос больше влияет на определение с арендатором. Ну и надо обратить внимание на расположение школ и других учебных заведений (тут).

История помещения

Может быть вы нашли помещение с арендатором. Это не плохой вариант. Но если помещение пустое и никогда не работало, нужно его показать нескольким предполагаемым арендаторам. Мы вообще не покупаем помещения, если на них нет желающих, которые внесли платеж, доказывающий их намерения. Если же из помещения перед продажей съехали арендаторы не поленитесь их найти и поболтать. О чем болтать тут.

Текущий ремонт

Несмотря на то, что мы за всю нашу практику не делали сами ремонт, мы в нем участвовали в денежном варианте. Так, мы даем каникулы на заезд и подготовку помещения. Если каникулы серьезные, более 10 дней, то в договоре прописываются нюансы по запланированному ремонту.

Финансовые параметры

Фактические коммунальные расходы

Если у помещения есть история, то есть и оплаты по коммуналке: тепло, свет, вода и прочее. Попросите счета, выведите средний чек за месяц.

Коммунальные расходы нон-стоп

Даже если арендатора в помещении нет, то службы Жэка не перестают выставлять вам счета. Сюда же можно включить охрану и уборку, если помещение не отдельное.

Стоимость кв.м.

Тут легко, цена сделки делится на метраж покупаемого помещения.

Предполагаемая ставка на кв.м.

Пожалуйста, не путайте со своими надеждами. Обзвоните несколько риэлторов, опишите помещение, спросите прогнозы. Обойдите соседние помещения, возьмите телефоны собственников, поговорите с директорами магазинов. Всегда можно сформулировать корректные вопросы, без претензий на раскрытие финансовых показателей. Конечно, в таких разговорах больше работает ваша интуиция и опыт.

Планируемая система налогообложения

Важный пункт для расчета сроков окупаемости объекта. Тут чуть подробнее.

Налог на имущество

Если объект не новый вы сможете попросить у владельца его платежные уведомления с налоговой. У нового есть кадастровая стоимость посчитайте процент от неё. (тут)

Затраты на ремонт

Тут примерная цифра исходя из данных, полученных при осмотре помещения и вашей политики с арендаторами.

Ну а теперь, подсчеты на глазок. Все расчеты я обычно веду исходя из финансового периода — год. Итак, аренда в месяц — 100 000, с учетом, что всю коммуналку оплачивает арендатор; затраты на налоги, например — 6%=(100 00012)/1006=72 000; если помещение у вас только одно, значит и остальные затраты по ИП тоже сюда, возьмем еще 50 000, вместе с банковским обслуживание; заработный фонд — нет; налог на имущество — 14 000; при посадке вы выделили один месяц на ремонт — минус 100 000;

Итак, вал в год 1 200 000, расходы 236 000, доход = 964 000

У вас просят 20 000 000 за помещение в 70 кв.м. Сроки окупаемости порядка 20 лет, если помещение не будет простаивать. Не забывайте про инфляцию. Да, вы, возможно, будете индексировать аренду каждый год. Но, когда вы видите срок 20 лет, можно дальше не считать нюансы. Это не интересное предложение.

При таком раскладе вам проще положить деньги в банк, вы заработаете больше. Окупаемость 8-10 лет считается хорошим вариантом, 7 лет — супер! Когда сроки выше, вы уже занимаетесь не бизнесом, а замораживанием средств.

Так же можно посчитать, если планируете купить квартиру для её дальнейшей сдачи в аренду.

Заголовок

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×