Заметки профессионала для собственников

Что важно прописать в договоре аренды

Важно все, не думайте, что «чего-то» не может случиться или «это» испугает арендатора и он убежит.

По закону в договоре должен быть прописан объект аренды и существенные условия, такие как размер арендной платы и срок действия договора.  Например, если не установлен размер платы, договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).



К договору лучше приложить выписку из ЕГРН (теперь это делается максимум за три рабочих дня на сайте Росреестра). Хотя, это больше интерес арендатора. Если арендатор мог выяснить все особенности объекта аренды, но не сделал этого, он не сможет заявить о том, что характеристики помещения не подходят и оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ.

Если объект вами недавно построен, но не введен в эксплуатацию, использовать его нельзя. Виновные в таком случае подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. И если такой договор аренды все же заключен, а впоследствии будет признан недействительным на том основании, что он заключен в отношении самовольной постройки, то арендатор, фактически использовавший такой объект, не сможет вернуть внесенные в счет арендной платы денежные средства. Потому что арендатор обязан ознакомиться с документацией объекта.

Однако, вы можете заключить предварительный договор или договор о намерениях. И использовать, например, такую формулировку в описании объекта: «Объектом аренды является объект незавершенного строительства нежилого назначения, расположенный по адресу: ___________, площадь застройки ______ кв. м, степень готовности — __%.”

ИЛИ «Арендодатель обязуется:

  • получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта аренды в течение трех месяцев с даты подписания настоящего договора;
  • осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект не позднее «» ______ 20г. В случае нарушения указанных сроков более чем на один месяц арендатор вправе потребовать от арендодателя уплаты штрафа в размере ________».

Обязательно указывайте цель использования объекта, она вытекает из его назначения, но не идентична. Так нежилое здание может использоваться как для административной деятельности, так и для хранения продукции. В договоре это выглядит так: объект аренды — нежилое здание предоставляется арендатору во временное владение и пользование для административных целей (размещения административно-управленческого персонала).

При согласовании условия о цели использования объекта следует избегать общих формулировок, таких как «под магазин». Например, если вы, руководствуясь санитарно-гигиеническими соображениями, хотите, чтобы помещение использовалось только под магазин одежды, а не под продуктовый магазин, следует так и прописывать. Несоблюдение данного пункта договора считается существенным нарушением.

Существует практика повторного заключения договора после окончания срока его действия по преимущественному праву арендатора. Стоит учитывать, что вы можете прописать иное: Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Существует условие о том, что договор аренды может является актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). В этом случае договор будет признан надлежащим доказательством передачи имущества арендатору. Арендатору при таком пункте следует учитывать, что после подписания договора имущество будет считаться переданным. Арендатор не вправе будет указать на то, что имущество фактически ему не было передано (п. 1 ст. 655 ГК РФ), и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы.

Передать помещение — одно дело, получить обратно — другое. Потому обязательно прописывайте состояние здания, сооружения, помещения на момент его возврата. По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). И должно оно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора.

Еще можно прописать, что, если имущество возвращено несвоевременно, вам в силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ предоставлено право потребовать от арендатора внесения арендной платы за весь период фактического пользования объектом аренды до момента его возврата. Размер арендной платы за период после истечения срока действия договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором. Срок, установленный для возврата имущества, входит в подлежащий оплате период фактического пользования. Но, если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества, арендатор будет обязан вернуть имущество при прекращении договора аренды в течение семи дней со дня предъявления требования (ст. 622, п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Важными условиями договора так же являются пункты об ответсвенности за текущий и капитальные ремонты, если объект передается на длительный срок. Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано, обязанность по его проведению в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель.

И учитывайте, что есть два вида капитального ремонта: плановый и неплановый. Если вы хотите возложить все или что-то на арендатора, то прописывайте так: «Арендатор обязан производить плановый капитальный ремонт арендованного помещения, а арендодатель — неплановый капитальный ремонт». «Арендодатель обязан производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду здания, арендатор — неплановый капитальный ремонт». «Обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды (как планового, так и непланового) по настоящему договору несет арендатор».

Ну и несколько строк про улучшения. Добивайтесь максимальной четкости в формулировках и тут. Например, межкомнатные двери являются отделимыми или нет. Это позволит избежать споров относительно того, в чью собственность переходят улучшения по прекращении договора, подлежит ли компенсации их стоимость и т.п.

Все это и многое другое учтено в моей проверенном годами договоре аренды нежилых помещений. Тут вы можете получить доступ к google docs с договором, который подойдет, в том числе, для регистрации в юстиции.

Стоимость шаблона — 450 рублей.

Если вам необходима моя помощь в проработке нюансов, готовый договор будет стоить 3 000 рублей.

Получить готовый договор

Для того чтобы получить полный доступ к готовому и отработанному за 10 лет договору, подходящему, в том числе, для регистрации в юстиции, заполните форму ниже.

Шаблон договора аренды нежилых помещений

Заголовок

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×