Заметки профессионала для собственников

Light Sidebar

Регистрация в юстиции

Регистрация достаточно простое мероприятие и для вас, как ИП стоит дешевле, чем для юридического лица. Мы обычно берем эти расходы на себя, если другая сторона договора ООО. Данная манипуляция в юстиции не несет в себе каких-то сверх-естественных гарантий. Я бы сказала, что это больше психологический фактор. Если речь идет о некрупных сделках, конечно. Чаще бывает нужна регистрация для арендатора, для получения лицензии, например.

Согласно ст ГК РФ 651 договор заключенный на срок не менее одного года подлежит обязательной государственной регистрации. И в договоре стоит возложить расходы на уплату госпошлины на ту...

Самый важные правила, которые не должны нарушаться

Любые действия арендаторов должны быть согласованы с вами. Размещение вывески, замена проводки, замена стекла и установка кондиционера. Всё через согласование с вами. Письменным. С приложениями чертежей и схем. Это прописано в наших договорах аренды, доступ к которым можно получить здесь.

Почему это так важно? Потому что, вы должны знать историю вашего помещения, потому что именно вы в нем заинтересованы, а не арендаторы и уж, тем более, не рабочие, которые придут и наворотят, что попроще и побыстрее.

...

Портрет замечательного арендатора

Идеальный арендатор — тот, кто уже несколько лет занимается своим делом и у него есть хотя бы одна точка, помимо вашей. Эти два фактора могут относительно гарантировать, что финансовое положение у арендатора устойчивое.

Все остальные нюансы достигаются грамотно составленным договором и вашей первоначальной политикой. Помните, сначала вы заслуживаете авторитет, потом авторитет работает на вас. Если вы с самого начала скрупулезны в финансовых вопросах, отслеживаете платежи и при этом готовы помочь в организационных вопросах, арендатор будет ставить вас первым в очередь платежей и спокойно обращаться по текущим вопросам, не боясь неадекватной реакции.

Психология...

Ведение переговоров

Держите в голове цель. Вы хотите сдать помещение и получить определенную цифру за год. Это важно. За год. Поэтому перед тем как встречаться и начинать обсуждения сядьте перед листом бумаги и поиграйте с цифрами. Не упирайтесь в свою заветную сумму в месяц. Будьте готовы уступить в ремонте или каникулах для въезда и установки оборудования.

Пример:

Ваша изначальная цена на помещение 100 000 рублей в месяц. Итого вы хотите 1 200 000 в год.

При показе помещения у вас просят каникулы на месяц. Вы уступаете 2 недели и теряете 50 000. Вам говорят, что...

Где искать арендаторов

Везде, просто отбросьте стеснения и начинайте говорить о своей аренде везде и со всеми. И знаете что? Лучше это делать до покупки объекта.

Обзвоните знакомых, заходите в магазины-сети и оставляйте информацию о своем объекте. Главное, убедитесь, что это дойдет до тех лиц, которые принимают решения. Или берите телефоны/e-mail и связывайтесь напрямую. Таким образом вы приобретете новые знакомства, обрастете информацией и увидите свое помещение чужими глазами. Глазами тех людей, которые смотрят на объекты, как на место торговли. Может ваша покупка и не покажется вам такой уж сладкой.

Если помещение уже ваше, не пожалейте...

Выбор системы налогообложения

Прежде всего, вряд ли вы будете заводить свою недвижимость в юридическое лицо. Не стоит. А раз так и вы не хотите платить 13% со своих доходов, то регистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя.

Расчеты могут быть следующими:

ИП платит за себя обязательный взнос в ПФР в размере 29 000 в год, почти 7 000 в ФСС, плюс банковское обслуживание порядка 12 000 в год. Это минимальные затраты. И если у вас с аренды доход 40 000 в месяц, что равняется 62 400 налога за год, при отсутствии регистрации. То при регистрации себя как...

Когда нужен помощник

Когда у вас больше двух объектов, вы не живете в городе или вообще не хотите этим заниматься.

С одной стороны недвижимость достаточно не пыльная работа, с другой, когда что-то начинает случаться, времени на решения уходит достаточно. Пожар на объекте, проверка надзорных инстанций, разногласия с жильцами или соседями, уборка территории, оформление паспорта фасада, поверка счетчиков, чистка крыши и прочие мелкие и не очень, текущие и разовые вопросы помогут скрасить ваш досуг. Или все же возьмете помощника?

...

Проверка надзорных инстанций

Что тут сказать. Вещь не приятная. Всех мелочей не описать. Но есть самое важное и помогающее со 100% вероятностью. Никакой паники, не важно, что у вас есть и чего нет. Помните, любая проверка лишь выписывает предписание и дает сроки на устранение выявленных несоответствий. Не нужно ничего решать на месте. Вот вообще. Потом тоже будет шанс. Но гораздо более осмысленный и продуманный наперед. Ведь, заплатив, вы не избавляете себя от постоянных проверок в дальнейшем.

И именно этот посыл важно передать вашим арендаторам, которые паникуют, звонят вам и заламывают руки. Просто выдох и...

Акт разграничения балансовой принадлежности

Есть такой важный документ, фиксирующий выделенную вам мощность в сети энергоснабжения. Как его итог, рядом с вашим счетчиком стоят автоматы, ограничивающие ваше потребление в пределах обозначенных кВт.

Никогда, никогда, не берите эту информацию со слов продавца или риэлтора. Запрашивайте документы. Смотрите в каком юридическом статусе потребление, если вы субабонент, важно понимать, что увеличение мощности приобретет новый уровень сложности.

Почему мощность так важна? Чем больше кВт у вас есть, тем менее вы ограничены в поиске арендаторов. Хотя тут еще есть нюансы по территории (см. тут)

Так, если в помещении 60-70 кв.м. есть 10-15 кВт,...

333 ст ГК РФ

У вас впереди суд. Мы уже разбирали, в каких вариантах стоит привлекать юристов, а где вы спокойно справитесь сами (тут).

Я специально решила вынести это в отдельную маленькую заметку. Любой человек, даже не владелец заводов и пароходов, должен знать про эту статью. Например, у вас тяжбы с банком по кредитному договору. И если вы не можете спорить с основной взыскиваемой суммой, то вы запросто можете уменьшить насчитанные пени. Важно об этом заявить в суде, потому как самостоятельно эту статью суд может и не применить, если вы не юридическое лицо. В случае,...

×