overlays: {bottom: true} });
Заметки профессионала для собственников

Расчеты по договору

Пожалуй, эта статья о том, ради чего собственно все задумывается. Денежные отношения между арендодателем и арендатором должны быть прописаны максимально четко. Берегите своих партнеров.

Согласование вида (формы) арендной платы

Аре

нще формах, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ:

Обратите внимание, что вы не можете вместо аренды поставить лишь уплату коммунальных платежей. Вы должны прописать оплату за пользование имуществом. (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Однако стороны вправе включить в размер аренды коммунальные платежи.

Безвозмездное — link

Улучшения вместо арендной пp:paragraph —>

Порой помещение передается в аренду с условием, что будет произведен ремонт, а потому арендной платы как бы нет. Но, исследовав ст. 623 ГК РФ и судебную практику становится понятно, что под улучшениями, затраты на которые могут являться формой арендной платы, понимаются работы капитального характера, повышающие (изменяющие) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию. И простой косметический ремонт сюда не относится, имейте в виду.

Продумывая треазмер арендной платы путем составления смефить, материалы и оборудование. Таким образом появится денежный эквивалеp>->

И вот как это может выглядеть в договоре: «В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан осуществить реконструкцию арендуемого помещения. Зачету подлежат затраты арендатора, произведенные в период с ______ по __________. В состав работ входят ____________ (указывается перечень работ)». ———————————”

Или вы можете сами организовать весь процесс ремонта, а арендатор будет обязан лишь оплатить улучшения. При этом для производства всех работ возможно привлечение третьих лиц. И тут стоит указать:

  • обязанность арендатора оплатить работы по улучшению арендованного имущества, выполненные силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
  • размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат и их состав;
  • перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащро:list —>

    Фиксация платежей в валюте

    Сейчас я практически не встречаю таких условий, но раньше они были повсеместны. Теперь же арендаторы с опаской относятся к пункту со ставкой арендной платы и привязкой её к валюте.

    Но ситуации могут быть различными и вот как можно прописать варианты применения курса валют: а) устаме е. равна 70 руб.);

    Звучит так: «Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. за 1 кв. м в год. Расчет арендной платы производится по курсу 70 рублей за одну условную единицу».

    б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:

    • на дату фактического получения имуще
    • на дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;
    • на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;
    • на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;
    • на дату подачи арендатором платежного поручения в банк;
    • на дату выставления счета на оплату и т.п.

    Виды арендной платы

    Вариант, когда арендная плата складывается из метража арендуемой площади. «Арендная плата за владение и пользование зданием составляет ____ (_______________) рублей за 1 (один) квадратный метр в год».

    Учитывайте, что согласно п. 3. ст. 654 ГК РФ арендная плата в этом случае будет определяться исходя из фактическогоразмера переданного арендатору объео умайте плату за вспомогательные помещения или помещения общедоения, уборные и т.п.). Вы можете установить для таких помещений коэффициенты. Арендатору до заключения договора следует проверить, соответствует ли площадь объекта, указанная в кадастровом паспорте, после передачи помещения у него не будет возможности оспаривать, мотивируя неосведомленностью.

    Не забывайте о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект. Если брать п. 2 ст. 654 ГК РФ, то установленная арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено,тей частью участка. Но можно и предусмотреть другое. Так, вы можете оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. Можно сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается отдельно (например, путем заключения договорастровок:

    «Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. Она не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание. Размер платы за пользование участком оговаривается сторонами отдельно». «Арендная платяе_________) руб. ____ коп. в год. Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование частью земельного участка, пропорциональной площади арендуемого помещения, в размере _________ (____________) руб. ____ коп. в год». «Арендная плата за сооружение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год. Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование земельным участком (кадастровый номер _________, площадь _____ кв. м), на котором расположено арендуемое сооружение. Плата за пользование участком устанавливается на основании отдельно заключаемого сторонами договора».

    Если оговорок про земельный участок в договоре нет и отдельно заключенного договора на аренду участка тоже, то суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение в размере платы за пользование землей.

    Коммунальные платежи

    Примеры: «Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. В натуслуги и иных эксплуатационных расходов, в том числе плата за услуги по водо-, тепло-, энергоснабжению, канализации, телефонии и Интернет, уборке и охране здания». «Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год. Дополнительно арендатор оплачивает коммунальные услуги и возмещает иные эксплуатационные расходы, в том числе плату за услуги по водо-, тепло- и энергоснабжению, канализации, телефонии и Интернет, уборке и охране здания. Стоимость указанных услуг определяется согласно счетам арендодателя».

    НДС

    Вы можете получить арендную плату в меньшем размере, чем рассчитывали при заключении договора, поскольку из нее будет выделена сумма НДС. Данную позицию поддержал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость». Как следует из п. 17 Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму нетбстоятельств, предшествующих его заключению, то предпо ачитан с учетом НДС.

    Потому, не забудьте указать в договоре, входит ли в размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС), и, если входит, определить, какая ее часть является собственно арендной платой, а какая — НДС (например, указать действующую ставку налога).

    Изменения размера арендной платы

    Если вы предполагаете, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, предусмотрите в договоре условие об изменении размера арендной платы. Вот параметры, руководствуясь которыми возможно составить пункт договора об изменении размера арендной платы:

    • основания изменения;
    • порядок изменения;
    • условия изменения;
    • сроки (периодичность) изменения;
    • величину (предел) изменения.

    Изменять условия договора, в том числе в части размера арендной платы можно в следующий вариантах:

    • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
    • решение суда, принятое по требованию одной изГК (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

    Помните, если у вас зарегистрированный договор, то соглашение сторон об изменениях подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в силу п. 2 ст. 164, ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения. В отсутствие государственной регистрации соглашения арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы в новом размере, а если арендная плата уже была внесена арендатором по новым ставкам — обязан будет ее вернуть.

    Однако, если изменение размера арендной платы является исполнением условием договора, то судебная практика говорит о том, что нет надобности даже заключать дополнительное соглашение.

    Долгое время я руководствовалась п. 3 ст. 614 ГК РФ, о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. И применение указанной нормы вызывало значительное число споров у сторон. Судебное толкование различалось.Так, одни суды придерживались позиции, в соответствии с которой размер арендной платы может быть изменен чаще одного раз в год путем заключения дополнительного соглашения. Другие указывали на императивность (категоричность) п. 3 ст. 614 ГК РФ и признавалво соглашению сторон размер арендной платы чаще одного раза в год. Третьи разъясняли, что согласно указанной норме арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще одного раза в год — в будущем.

    Однако в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применен коговоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст. ис) и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения по соглашению сторон не требуется.

    Но стоит прописать о возможности изменения арендной платы путем уведомления.

    Таким образом плата изменяется в одностороннем порядке, дополнительного соглашения не потребуется, при наличии условия об уведомлениях. Существует судебная практика, подтверждающая, что после получения уведазрендатор обязан вносить ее в новом размере.

    Порядок одностороннего изменения размера арендной платы и момент, с которого обязательство считается измененным при одностороннем изменении договора, законом не установлены. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе определить указанные условия в договоре.

    Сроки внесения арендной платы

    В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

    • предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;
    • отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;
    • аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть — после его окончания.

    Так же п вет в себя информаора, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату. Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

    • порядок ее внесения;
    • периодичность;
    • срок;
    • возможно ли ее внесение третьим лицом.

    Как вы видите, нюансов в договоре предостаточно. Надеюсь, эта статья была для вас полезна. Так же на сайте вы можете скачать готовый договор и скорректировать его под свои потребности.

    Шаблон договора скачивать тут

    Если вам нужна консультация, напишите мне.


Заголовок

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×