Заметки профессионала для собственников

Расчеты по договору

Пожалуй, эта статья о том, ради чего собственно все задумывается. Денежные отношения между арендодателем и арендатором должны быть прописаны максимально четко. Берегите своих партнеров.

Согласование вида (формы) арендной платы

Аренда за пользование помещения устанавливаются в различных формах, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ:

  • твердой суммы платежей;
  • встречного предоставления арендатором услуг арендодателю;
  • встречной передачи арендатором имущества в собственность арендодателя;
  • встречной передачи арендатором имущества в аренду;
  • возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Обратите внимание, что вы не можете вместо аренды поставить лишь уплату коммунальных платежей. Вы должны прописать оплату за пользование имуществом. (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Однако стороны вправе включить в размер аренды коммунальные платежи.

Безвозмездное — link

Улучшения вместо арендной платы

Порой помещение передается в аренду с условием, что будет произведен ремонт, а потому арендной платы как бы нет. Но, исследовав ст. 623 ГК РФ и судебную практику становится понятно, что под улучшениями, затраты на которые могут являться формой арендной платы, понимаются работы капитального характера, повышающие (изменяющие) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию. И простой косметический ремонт сюда не относится, имейте в виду.

Продумывая такой вариант договора рекомендую определить размер арендной платы путем составления сметы, где вы детально зафиксируете все улучшения, стоимость, материалы и оборудование. Таким образом появится денежный эквивалент арендной плате.

И вот как это может выглядеть в договоре: «В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан осуществить реконструкцию арендуемого помещения. Зачету подлежат затраты арендатора, произведенные в период с ______ по __________. В состав работ входят ____________ (указывается перечень работ)». ———————————”

Или вы можете сами организовать весь процесс ремонта, а арендатор будет обязан лишь оплатить улучшения. При этом для производства всех работ возможно привлечение третьих лиц. И тут стоит указать:

  • обязанность арендатора оплатить работы по улучшению арендованного имущества, выполненные силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
  • размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат и их состав;
  • перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие возмещению арендатором.

Фиксация платежей в валюте

Сейчас я практически не встречаю таких условий, но раньше они были повсеместны. Теперь же арендаторы с опаской относятся к пункту со ставкой арендной платы и привязкой её к валюте.

Но ситуации могут быть различными и вот как можно прописать варианты применения курса валют: а) установление в твердом размере (например, одна у. е. равна 70 руб.);

Звучит так: «Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. за 1 кв. м в год. Расчет арендной платы производится по курсу 70 рублей за одну условную единицу».

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:

  • на дату фактического получения имущества арендатором;
  • на дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;
  • на дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;
  • на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;
  • на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;
  • на дату подачи арендатором платежного поручения в банк;
  • на определенный день каждого месяца;
  • на дату выставления счета на оплату и т.п.

Виды арендной платы

Вариант, когда арендная плата складывается из метража арендуемой площади. «Арендная плата за владение и пользование зданием составляет ____ (_______________) рублей за 1 (один) квадратный метр в год».

Учитывайте, что согласно п. 3. ст. 654 ГК РФ арендная плата в этом случае будет определяться исходя из фактическогоразмера переданного арендатору объекта, а не согласно метражу в паспорте. Потому продумайте плату за вспомогательные помещения или помещения общего пользования (коридоры, технические помещения, уборные и т.п.). Вы можете установить для таких помещений коэффициенты. Арендатору до заключения договора следует проверить, соответствует ли площадь объекта, указанная в кадастровом паспорте, после передачи помещения у него не будет возможности оспаривать, мотивируя неосведомленностью.

Бонусы к арендной плате

Не забывайте о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект. Если брать п. 2 ст. 654 ГК РФ, то установленная арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Но можно и предусмотреть другое. Так, вы можете оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. Можно сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается отдельно (например, путем заключения договора аренды земельного участка). Варианты формулировок:

«Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. Она не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание. Размер платы за пользование участком оговаривается сторонами отдельно». «Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год. Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование частью земельного участка, пропорциональной площади арендуемого помещения, в размере _________ (____________) руб. ____ коп. в год». «Арендная плата за сооружение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год. Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование земельным участком (кадастровый номер _________, площадь _____ кв. м), на котором расположено арендуемое сооружение. Плата за пользование участком устанавливается на основании отдельно заключаемого сторонами договора».

Если оговорок про земельный участок в договоре нет и отдельно заключенного договора на аренду участка тоже, то суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение в размере платы за пользование землей.

Коммунальные платежи

При согласовании размера арендной платы так же обсудите расходы на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат. Их можно выделить как самостоятельную часть или включить в общий размер арендной платы. Так же можно предусмотреть оплату по отдельным договорам, заключенным с организациями, предоставляющими данные услуги.

Примеры: «Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. В нее включается сумма платежей за коммунальные услуги и иных эксплуатационных расходов, в том числе плата за услуги по водо-, тепло-, энергоснабжению, канализации, телефонии и Интернет, уборке и охране здания». «Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год. Дополнительно арендатор оплачивает коммунальные услуги и возмещает иные эксплуатационные расходы, в том числе плату за услуги по водо-, тепло- и энергоснабжению, канализации, телефонии и Интернет, уборке и охране здания. Стоимость указанных услуг определяется согласно счетам арендодателя».

НДС

Вы можете получить арендную плату в меньшем размере, чем рассчитывали при заключении договора, поскольку из нее будет выделена сумма НДС. Данную позицию поддержал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость». Как следует из п. 17 Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС.

Потому, не забудьте указать в договоре, входит ли в размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС), и, если входит, определить, какая ее часть является собственно арендной платой, а какая — НДС (например, указать действующую ставку налога).

Изменения размера арендной платы

Если вы предполагаете, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, предусмотрите в договоре условие об изменении размера арендной платы. Вот параметры, руководствуясь которыми возможно составить пункт договора об изменении размера арендной платы:

  • основания изменения;
  • порядок изменения;
  • условия изменения;
  • сроки (периодичность) изменения;
  • величину (предел) изменения.

Изменять условия договора, в том числе в части размера арендной платы можно в следующий вариантах:

  • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Помните, если у вас зарегистрированный договор, то соглашение сторон об изменениях подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в силу п. 2 ст. 164, ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения. В отсутствие государственной регистрации соглашения арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы в новом размере, а если арендная плата уже была внесена арендатором по новым ставкам — обязан будет ее вернуть.

Однако, если изменение размера арендной платы является исполнением условием договора, то судебная практика говорит о том, что нет надобности даже заключать дополнительное соглашение.

Долгое время я руководствовалась п. 3 ст. 614 ГК РФ, о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. И применение указанной нормы вызывало значительное число споров у сторон. Судебное толкование различалось.Так, одни суды придерживались позиции, в соответствии с которой размер арендной платы может быть изменен чаще одного раз в год путем заключения дополнительного соглашения. Другие указывали на императивность (категоричность) п. 3 ст. 614 ГК РФ и признавали ничтожным условие о возможности изменять по соглашению сторон размер арендной платы чаще одного раза в год. Третьи разъясняли, что согласно указанной норме арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще одного раза в год — в будущем.

Однако в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной (свободной) и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения по соглашению сторон не требуется.

Но стоит прописать о возможности изменения арендной платы путем уведомления.

Таким образом плата изменяется в одностороннем порядке, дополнительного соглашения не потребуется, при наличии условия об уведомлениях. Существует судебная практика, подтверждающая, что после получения уведомления об изменении размера арендной платы арендатор обязан вносить ее в новом размере.

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы и момент, с которого обязательство считается измененным при одностороннем изменении договора, законом не установлены. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе определить указанные условия в договоре.

Сроки внесения арендной платы

В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

  • предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;
  • отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;
  • аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть — после его окончания.

Так же прописывается условие о внесении арендной платы и включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату. Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения;
  • периодичность;
  • срок;
  • возможно ли ее внесение третьим лицом.

Как вы видите, нюансов в договоре предостаточно. Надеюсь, эта статья была для вас полезна. Так же на сайте вы можете скачать готовый договор и скорректировать его под свои потребности.

Шаблон договора скачивать тут

Если вам нужна консультация, напишите мне.


Заголовок

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×